Se già nel 2022 ti sei affacciato al mercato immobiliare, avrai sicuramente sentito parlare del “Bonus Under 36”.
In realtà quest’anno non cambia nulla, se non che io sono invecchiata, quindi non potrò beneficiarne, ma l’ottima notizia è che è stato prorogato per voi giovinastri!
Prima di capire cosa prevede nello specifico, andiamo a vedere se hai tutte le carte in tavola per poterne approfittare.
Il bonus è rivolto a te se:
- Non hai ancora compiuto i trentasei anni di età nell’anno in cui stipulerai il rogito
- Hai un indicatore ISEE non superiore a 40 mila euro annui.
Dal momento che l’ISEE viene calcolato con riferimento ai redditi percepiti ed al patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la Dichiarazione Sostitutiva Unica, per gli atti stipulati:
- Nel 2021 si considerano redditi e patrimonio del 2019;
- Nel 2022 si assumono redditi e patrimonio del 2020;
- Nel 2023 si assumono redditi e patrimonio del 2021
Analizziamolo nel dettaglio.
Se ti sei rivolto a qualche agenzia immobiliare, sicuramente, PRIMA di portarti a vedere qualsiasi immobile, ti avrà spiegato cosa è il BUSINESS PLAN DELL’ACQUISTO.
Non ne hai mai sentito parlare? Male, ma non malissimo, in queste poche righe rimedierai immediatamente!
Quali sono le SPESE ACCESSORIE RELATIVE ALL’ACQUISTO?
PRIMA di metterti a cercare casa è bene conoscerle. Ne ho abbondantemente parlato nei miei articoli. I miei clienti ne ricevono uno super dettagliato all’euro, per essere pronti ad affrontare questo importante passo, senza rischi e senza sorprese.
Molto in breve…
Se la tua attenzione è rivolta ad un immobile già costruito, ovvero che un privato sta vendendo, allora al prezzo che avrai definito vanno aggiunte le spese che seguono:
- Imposta di registro si paga in percentuale, il 2% calcolato sul VALORE CATASTALE dell’immobile e delle pertinenze (garage cantine etc)
- Imposta Ipotecaria si paga in misura fissa, pari a € 50,00
- Imposta catastale si paga in misura fissa, pari a € 50,00
Facciamo un esempio veloce di calcolo:
- Immobile: valore catastale € 630,00, equivale ad una rendita catastale pari a € 72.765,00
- Garage: valore catastale € 96,00 , equivale ad una rendita catastale pari a € 11.088,00
- Valore catastale € 83.853,00
- Imposta di registro al 2% è pari a € 1.677,06 su € 83.853,00
- Imposta catastale € 50
- Imposta di ipotecaria € 50
Quindi la somma di € 1.777,06 equivale alle imposte per l’acquisto.
A queste spese devi ovviamente aggiungere il costo del notaio e dell’eventuale agenzia immobiliare.
Teniamo a mente questi conteggi, perché non è finita qui.
Vediamo quanto andresti a risparmiare se volessi acquistare casa quest’anno grazie all’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale che il bonus under 36 ha introdotto.
Ti ricordo che il TERMINE PER BENEFICIARE del bonus under 36 è il 31 dicembre 2023. Significa che questo è l’ultimo giorno in cui puoi stipulare il rogito dal notaio.
Conteggi con bonus under 36.
- imposta di registro € 0
- imposta catastale € 0
- imposta ipotecaria € 0
Un risparmio netto di € 1.777.06
E SE PREFERISCI ACQUISTARE UNA CASA NUOVA?
Se per una serie di ottimi motivi, il tuo sogno è di preferire un’abitazione da personalizzare, più tecnologica etc, quali sono i vantaggi che riconosce il bonus under 36?
Quali sono innanzitutto le imposte da aggiungere per una casa da costruttore? I conteggi sono leggermente differenti.
In questo caso dobbiamo calcolare le imposte sul PREZZO.
- Ipotizziamo di acquistare una nuova abitazione al prezzo di € 250.000
- Iva al 4% è pari a € 10.000
- Imposta di registro € 200
- Imposta catastale € 200
- Imposta di ipotecaria € 200
quindi un totale di € 10.600 e abbiamo calcolato le imposte per l’acquisto.
Conteggi con bonus under 36.
- Imposta di registro € 0
- Imposta catastale € 0
- Imposta di ipotecaria € 0
Un risparmio netto di € 600, al quale aggiungere un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva ovvero € 10.000.
Cosa significa aggiungere un credito d’imposta pari a € 10.000?
Significa che puoi utilizzare quel credito per:
- Portarlo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- Utilizzarlo in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato;
- Utilizzarlo in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6928” avente il significato di “Credito d’imposta prima casa under 36 art. 64, c. 7, Dl n. 73 del 2021”;
- Portarlo in esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.
Se devi accendere un mutuo, hai diritto all’esenzione dell’imposta sostitutiva pari al 0,25% sul capitale richiesto.
Esempio:
- Mutuo € 150.000, imposta pari a € 1.8750, che si azzera.
Abbiamo sempre parlato di rogito, ma al momento del PRELIMINARE come ci dobbiamo comportare?
Il contratto preliminare, per sua natura, non produce il trasferimento della proprietà, dunque è escluso, in quanto i benefici fiscali riguardano solo gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà).
Sono però compresi nell’agevolazione:
- Il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento, come nuda proprietà, usufrutto, uso ed abitazione;
- Gli immobili acquistati all’asta.
QUALI SONO LE IMPOSTE DA PAGARE AL PRELIMINARE?
I contratti preliminari non importa che riguardino un immobile nuovo o usato, sono soggetti all’imposta fissa di registro di 200 euro
Vi sono poi due specifiche casistiche:
- se il contratto prevede delle somme a titolo di CAPARRA CONFIRMATORIA, allora è dovuta l’imposta di registro nella misura dello 0,50%
- se il contratto preliminare prevede anche ACCONTI allora sarà dovuta l’imposta proporzionale di registro nella misura del 3%
Se si tratta di immobile di NUOVA COSTRUZIONE, l’acconto, che è già soggetto ad IVA, NON dovrà pagare la doppia imposta (nella misura del 3%)
In entrambi i casi, l’imposta di registro corrisposta è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
Per i contratti preliminari di compravendita non operano le agevolazioni del bonus. In ogni caso è possibile, dopo la stipula del contratto definitivo (rogito), presentare formale istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra. Per questa pratica, ti consiglio di chiedere maggiori informazioni al tuo notaio di fiducia.
Dunque il 2023 comincia con delle ottime notizie! Se vuoi saperne di più o hai bisogno di una consulenza personalizzata, contattami, fisseremo un appuntamento per analizzare nel dettaglio le tue esigenze.
Giada Carniato
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