Oggi tratto un tema molto “caldo” e di ampio interesse.
Ti spiegherò come ottenere tutte le garanzie obbligatorie che devi avere se acquisti da costruttore, per affrontare un acquisto sereno!
Negli ultimi anni uno tsunami economico ha investito la nostra penisola e ciò che ha lasciato è un vero e proprio ammasso di macerie. Uno degli effetti più evidenti è il crollo del mercato immobiliare e il fallimento di migliaia e migliaia di piccole, grandi aziende e cooperative che operavano nel settore.
Le conseguenze sono state devastanti per tutte le persone impiegate nelle attività edili, nell’indotto, ma anche per i privati che in quel periodo si erano impegnati a comprare casa esponendosi anche economicamente con quei costruttori che sono falliti prima di terminare le abitazioni già promesse in vendita.
Questi privati purtroppo, nella stragrande maggioranza dei casi, hanno perso le somme già versate e magari hanno intentato anche una causa con la speranza di recuperare qualche soldino. Oltre al danno si è aggiunta anche la beffa di dover sopportare che quella casa non la potranno mai avere.
E’ naturale che dopo le mille storie che si sono sentite raccontare in merito a questi drammi, OGGI se stai pensando di acquistare una casa da costruttore qualche preoccupazione sorga spontanea!
E’ comprensibile, non ti preoccupare e permettimi di dirti che voglio proprio aiutarti a capire come NON INCAPPARE MAI in situazioni così spiacevoli.
Come sempre, gli articoli del mio blog hanno l’intento di salvaguardare il tuo patrimonio e il tuo sistema nervoso. Procediamo allora, per gradi.
Intanto capiamo chi è un costruttore. Nella TUA zona ce ne sono sicuramente di storici che hanno costruito mezzo paese negli anni buoni e che magari sono ancora vivi, vegeti e continuano a costruire. Che esistano ancora è senz’altro un ottimo segnale. Come si dice in gergo “hanno le spalle coperte”!
Esistono, infatti, le cooperative edilizie, le aziende familiari, le SRL…aziende fatte da più soci che decidono di mettere assieme un capitale per fare un intervento edilizio. In alcuni casi, potrebbe essere che questi soci nella vita facciano tutt’altro, quindi delegano la costruzione a una ditta costruttrice. In pratica loro pagano e l’impresa scelta costruisce.
Quanto solido è il costruttore è il passo successivo che devi fare: è importante per evitare di ritrovarti “in braghe di tela” prima che ti finiscano la casa.
Un’agenzia di zona sa esattamente qual è lo stato di salute dei costruttori che la circondano e ti può dimostrare la realtà dei fatti.
Se sei un privato e vuoi avere informazioni di questo tipo, le cose si complicano perché a parte le voci di paese, hai un po’ le mani legate. Questo è un argomento moto serio, non ti fidare “eh, ma mio cugino mi ha detto…che il mio amico geometra mi ha spiegato…”
- NO
- NO
- NO
- NO
Ci sono i tuoi soldi in ballo.
Non basta che un’impresa abbia un buon nome, magari storico, per essere solida. A TE SERVE ALTRO.
COME TUTELARTI ALLORA?
La legge è dalla tua parte e ha introdotto una serie di garanzie OBBLIGATORIE che devi avere se acquisti da costruttore.
Seguimi bene perché ti spiegherò come ottenere tutte le tutele possibili PRIMA dell’ultimazione della casa e anche DOPO.
Partiamo col capire cosa significa CASA IN COSTRUZIONE. Bada bene a quanto ti dirò, perché la legge che ti deve tutelare è ben chiara in merito e non ammette leggerezze.
Il costruttore o ha un terreno oppure lo compra e poi costruisce. Fin qui ci siamo.
E’ possibile che una volta realizzato un PROGETTO, il costruttore cominci a proporlo ai potenziali acquirenti, anche con l’intento di verificare se quel tipo di casa può piacere o se è il caso di rivedere il da farsi. Bene.
Nella stragrande maggioranza dei casi però, il costruttore attende di proporre i nuovi progetti non appena ottiene il permesso di costruire. Mettiamo che a questo punto hai deciso che quella è la casa che fa per te e la vuoi acquistare. Come si fa?
Gli aspetti da approfondire sono:
– le planimetrie: analizzale molto bene perché QUELLO è esattamente ciò che tu stai per comprare. Non ti è permesso cambiare idea una volta finita la casa, come ad esempio andare dal costruttore e dire “non la voglio più perché credevo che fosse più grande”. Misura bene la planimetria, fai i conti con le tue necessità e poi decidi se procedere o no.
La stessa cosa vale per il costruttore, non può realizzare una soluzione diversa dal progetto.
– il capitolato: questo documento è l’elenco degli “ingredienti” con cui sarà realizzata la tua casa, per questo è tuo diritto averlo. Dalle fondamenta al tetto, riporta tutti i materiali che saranno utilizzati, il tipo di isolamento, lo spessore di muri e solai, il tipo di dotazione per il risparmio energetico etc. Alla fine, solitamente in ultima pagina, troverai scritto “modifiche a insindacabile giudizio della Direzione dei Lavori” (DL). Si tratta di piccole modifiche che può subire quanto riportato per motivazioni tecniche o urbanistiche. Analizzalo molto bene, magari fatti dare una mano a comprendere gli aspetti più tecnici da chi ne capisce più di te. Infine, sono riportati tutti quegli elementi che puoi scegliere tu, solitamente si tratta dei materiali di finitura, che ti permettono di personalizzare l’abitazione, tra questi: il tipo di pavimento, piastrelle, sanitari, serramenti….si insomma, questa è la parte più divertente! A tal proposito il costruttore ha già stipulato il contratto per i materiali con i vari fornitori: se gli elementi che scegli presso il rivenditore dovessero essere di costo superiore, allora dovrai aggiungere la differenza. Ti faccio un esempio: se il costruttore prevede i pavimenti in gres porcellanato, ma tu vuoi tutta la casa in listoni di legno che generalmente costano di più a metro quadro, al rivenditore dovrai la sola differenza.
– IL PRELIMINARE (in gergo è chiamato anche compromesso o promessa di vendita, mille nomi, ma il contratto è sempre quello): prima ti ho posto la differenza nel caso in cui il costruttore abbia o meno ottenuto il permesso di costruire. Fai molta attenzione a questo punto.
Nel preliminare, tu prometti di acquistare e concordi come e quando pagare il prezzo della casa. Di solito si prevede una scaletta di pagamenti e un saldo che darai nel momento in cui la casa diventerà tua.
Dunque, versi una o più caparre e/o acconti, di conseguenza il venditore si impegna a costruirti una casa come da planimetria e quanto riportato nel capitolato. In questo contratto
La legge prevede che l’impresa DEVE rilasciare una garanzia OBBLIGATORIA su tutte le somme che consegnerai al venditore, saldo escluso.
Garanzia che può essere emessa da una banca, un’assicurazione o un intermediario finanziario abilitato.
Questa garanzia si chiama fideiussione e ti permette di recuperare tutti soldi che hai anticipato se il costruttore dovesse trovarsi in difficoltà e non essere più in grado di finirti la casa. Sangue freddo!! La legge ti tutela, ma devi stare attento e fare le cose per bene!
La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale. Cosa?!?!!? Si sono parole difficili ma ore ti spiego!
E’ una clausola che ti permette di andare DIRETTAMENTE in banca o all’assicurazione e di ritirare le cifre che hai versato maggiorate degli interessi, SENZA DOVER TENTARE DI RECUPERARLE DAL COSTRUTTORE.
Per ottenere questa speciale tutela, il compromesso/preliminare deve:
– avere ad oggetto un immobile per il quale sia già stato richiesto il permesso di costruire o un immobile in corso di costruzione per il quale non sia ancora stato ottenuto o richiesto il certificato di agibilità
- deve contenere le generalità del permesso di costruire
- deve essere scritto chi è il committente e quale la ditta costruttrice
- la fideiussione deve essere riportata nel preliminare e coprire TUTTE le somme che hai deciso di versare, saldo escluso.
- contenere i dati identificativi del terreno ove sorgerà l’abitazione
- avere in allegato il capitolato e gli elaborati di progetto che si riferiscono al permesso di costruire.
- un termine entro il quale la casa ti deve essere consegnata
- deve contenere l’elenco delle ipoteche, delle trascrizioni pregiudizievoli che devono essere estinte prima del passaggio di proprietà
- ETC
RICORDA
1) SE NON VIENE RILASCIATA LA FIDEIUSSIONE, IL CONTRATTO E’ NULLO.
2) TU ACQUIRENTE NON PUOI CHIEDERE CHE NON VENGA INSERITA
Ti ho spiegato delle cose importantissime, fai tesoro di queste informazioni, ti faranno risparmiare soldi e interminabili cause legali. Inutile sottolineare che se vai da un costruttore consapevole di tutti questi aspetti, hai la possibilità di smascherarlo se vuole fare il furbo!
Altro caso è invece quello in cui ti piace un progetto per il quale il venditore non ha ancora ottenuto il permesso di costruire. Questo è il tipico caso di “VENDITA SU CARTA”.
In questo caso NON E’ POSSIBILE OTTENERE LA GARANZIA FIDEIUSSORIA.
Se desideri comunque “bloccare” la casa perché hai paura che altri acquirenti te la possano soffiare sotto il naso, la cosa più semplice e sicura che puoi fare è stipulare con il costruttore una PRENOTAZIONE in attesa che il costruttore ottenga il permesso di costruire. Una volta ottenuta, sottoscriverai un preliminare con i requisiti che ti ho indicato prima.
In realtà puoi richiedere una garanzia simile a quella fideiussoria, ma ti consiglio vivamente di proceder come ti ho consigliato.
PERCHÉ E’ COSI IMPORTANTE LA FIDEIUSSIONE?
Non direi che è importante, bensì FONDAMENTALE. Poniamo il caso peggiore…il costruttore fallisce prima di averti finito la casa.
I beni del costruttore saranno presi d’assalto da banche e fornitori che vogliono indietro i soldi prestati o recuperare le cifre che avrebbero dovuto incassare.
In realtà..se il costruttore fallisce…chi recupera i soldi?
SOLO CHI HA DELLE GARANZIE. La banca ad esempio iscrive ipoteca sui beni del costruttore a fronte dei soldi prestati così, in caso di difficoltà ha la precedenza rispetto agli altri creditori che non le hanno.
Tu non puoi far iscrivere un’ipoteca, quel che DEVI fare è che ti venga rilasciata la fideiussione a garanzia delle cifre che versi.
Il curatore fallimentare, verificata l’esistenza della fideiussione, decide se:
– annullare il contratto preliminare e farti recuperare i soldi anticipati
– se l’abitazione ti fa conseguire la proprietà
Prima che il curatore decida, puoi comunque chiedere che ti siano restituite le somme versate.
E SE HO PROBLEMI DOPO CHE LA CASA E’ DIVENTATA MIA?
La legge ti tutela anche dopo l’acquisto. Infatti, davanti al notaio il costruttore ti sottoscrive e consegna un’ulteriore garanzia che vale ben 10 anni che copre
– danni a te o a terzi causati da gravi difetti costruttivi
– danni derivanti da rovina totale o parziale dell’immobile
– danni che rendano l’immobile non appropriato all’uso per cui l’hai acquistato.
Proprio così, la legge OBBLIGA l’impresa che vende a rilasciare un’ulteriore garanzia obbligatoria decennale.
Spero di averti chiarito come ottenere tutte le garanzie obbligatorie che devi avere se acquisti da costruttore! Questo è’ un argomento molto complesso, ma spero di averti reso semplice e comprensibile ogni passaggio.
Mi permetto di darti un ultimo consiglio: se non hai una conoscenza approfondita con il costruttore affidati a chi può darti notizie certe e che possa seguirti passo dopo passo in questa scelta!
Giada Carniato
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(a fianco Pasticceria Elite)
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